第三節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型
一、資產(chǎn)評(píng)估的具體目的
資產(chǎn)評(píng)估的具體目的是指被評(píng)估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為。
1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。2.企業(yè)合并。3.企業(yè)賣(mài)。4.合資企業(yè)。5.股份管理。6.中外合資與合作。7.企業(yè)清算。8.房貸。9.保證。10.企業(yè)租賃。11.債務(wù)重組。
二、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的含義:作為資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果，它不僅是評(píng)估工作的目標(biāo)，也是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的真實(shí)性和科學(xué)性，是衡量評(píng)估工作質(zhì)量的重要標(biāo)志。
(一)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的含義理解
(1)資產(chǎn)的使用價(jià)值決定資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，資產(chǎn)的效用是確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要依據(jù)
(2)價(jià)值與資本中的價(jià)值不是同一個(gè)概念
(3)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與會(huì)計(jì)記錄價(jià)值也有很大差異
(二)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的特點(diǎn)
(1)及時(shí)性，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反映特定時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值
(2)目的，同一資產(chǎn)適用于不同的價(jià)值類(lèi)型，因評(píng)估目的不同，在同一期間、同一空間內(nèi)價(jià)值不同；相同的資產(chǎn)將對(duì)不同的所有者(占有者)顯示不同的價(jià)值
(3)咨詢，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值只是客戶的參考，是出售的底價(jià)，最終成交價(jià)格由買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)Q定
(4)可評(píng)估性，資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值是以客觀事實(shí)為依據(jù)，結(jié)合評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行系統(tǒng)的分析和邏輯判斷，從而根據(jù)資產(chǎn)的功能和評(píng)估目的，對(duì)一定時(shí)期內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)值做出合理的結(jié)論。
三、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型
(一)價(jià)值類(lèi)型的作用
1.價(jià)值類(lèi)型是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要因素。2.價(jià)值類(lèi)型限制了資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。國(guó)際上流行的評(píng)估方法有市場(chǎng)法、成本法和收益法。3.定義評(píng)估值類(lèi)型可以更清晰地表達(dá)評(píng)估結(jié)果，避免報(bào)告用戶對(duì)評(píng)估結(jié)果的誤用。會(huì)計(jì)估價(jià)由企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成
(二)價(jià)值類(lèi)型范疇:含義是指資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)量的規(guī)定性，表明價(jià)值的內(nèi)涵和外延。作為評(píng)估結(jié)果，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是價(jià)值類(lèi)型、市場(chǎng)環(huán)境和技術(shù)參數(shù)的共同影響
1.市值。(1)公開(kāi)公平的市場(chǎng)條件。(2)當(dāng)事人理性。(3)市場(chǎng)價(jià)值是價(jià)值的估計(jì)金額。主要有使用價(jià)值、投資價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、清算價(jià)格、保險(xiǎn)價(jià)值、稅收價(jià)值等。(非市場(chǎng)價(jià)值)
2.使用中的價(jià)值。使用價(jià)值(In-use value)是指特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定用戶的價(jià)值，不考慮資產(chǎn)的最佳用途或通過(guò)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。
3.投資價(jià)值:投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)特定投資者或具有明確投資目的的某類(lèi)投資者的價(jià)值。
特點(diǎn):①與投資者的投資目的有關(guān)；②主觀性強(qiáng)；③難以與市值保持一致。
4.持續(xù)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值。(企業(yè)整體價(jià)值):持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是指公司在持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的價(jià)值。
5.結(jié)算價(jià)格。(扭曲的市場(chǎng)價(jià)值)
清算價(jià)格是指在非公開(kāi)市場(chǎng)上限制拍賣(mài)的價(jià)格。一般低于當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格。
清算價(jià)格一般取決于以下因素:(1)資產(chǎn)的普遍性。資產(chǎn)越普通，價(jià)格越高。
(2)清算時(shí)間的限制。清算時(shí)間越長(zhǎng)，清算價(jià)格越高。
6.保險(xiǎn)價(jià)值。7.稅收價(jià)值。
(三)價(jià)值類(lèi)型的決定因素
1、評(píng)估的具體目的(經(jīng)濟(jì)行為)；2.市場(chǎng)情況；3.資產(chǎn)的功能和狀態(tài)。
第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)
首先，繼續(xù)使用的假設(shè)(在用、轉(zhuǎn)換和重新定位)
繼續(xù)使用的假設(shè)是指資產(chǎn)按照當(dāng)前用途繼續(xù)使用，或者轉(zhuǎn)換后繼續(xù)使用。
確認(rèn)資產(chǎn)繼續(xù)使用時(shí)，必須充分考慮以下條件:
1.資產(chǎn)可以通過(guò)其提供的服務(wù)或用途滿足所有者運(yùn)營(yíng)的預(yù)期收益；2.資產(chǎn)仍有顯著的剩余使用壽命；3.資產(chǎn)所有權(quán)清晰、完整；4.資產(chǎn)是否在經(jīng)濟(jì)上和法律上允許用于其他目的；5.充分考慮資產(chǎn)的使用功能。
第二，公開(kāi)市場(chǎng)假說(shuō)
公開(kāi)市場(chǎng)假說(shuō)是指假設(shè)在市場(chǎng)上交易或?qū)⒁灰椎馁Y產(chǎn)彼此地位平等，雙方能夠獲得足夠的市場(chǎng)信息機(jī)會(huì)和時(shí)間，從而對(duì)資產(chǎn)的功能、用途和交易價(jià)格做出理性判斷。
三.清算(清算)假說(shuō)
清算(Liquidation)假說(shuō)是指資產(chǎn)所有者在一定壓力下被迫進(jìn)行整體或分割，通過(guò)協(xié)商或拍賣(mài)的方式在公開(kāi)市場(chǎng)上出售。
在持續(xù)使用假設(shè)的前提下，要求對(duì)資產(chǎn)的持續(xù)使用價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；要求在公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)的前提下評(píng)估資產(chǎn)的公允市場(chǎng)價(jià)值；在清算假設(shè)下，要求對(duì)資產(chǎn)的清算價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估原則
資產(chǎn)評(píng)估的原則是在資產(chǎn)評(píng)估中調(diào)整資產(chǎn)評(píng)估委托人、評(píng)估業(yè)務(wù)承擔(dān)者和資產(chǎn)業(yè)務(wù)利益相關(guān)者之間的關(guān)系，規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。它包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估的工作原理和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原理。
一、資產(chǎn)評(píng)估工作原則
(1)獨(dú)立性原則:要求在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及各方利益的影響，在評(píng)估工作中始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三方地位。(二)客觀性原則:指評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)基于充分的事實(shí)。(3)科學(xué)性原則:在評(píng)價(jià)過(guò)程中，必須根據(jù)評(píng)價(jià)的具體目的選擇使用的價(jià)值類(lèi)型和方法，制定科學(xué)的評(píng)價(jià)實(shí)施方案，使評(píng)價(jià)結(jié)果科學(xué)合理。(4)專業(yè)性原則:要求提供評(píng)估服務(wù)的機(jī)構(gòu)必須是合格的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。
二、資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則(技術(shù)原則)
(1)貢獻(xiàn)原則:貢獻(xiàn)原則是指一項(xiàng)資產(chǎn)或一項(xiàng)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分的價(jià)值，取決于其對(duì)其他相關(guān)資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，或者在不存在時(shí)根據(jù)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來(lái)計(jì)量和確定。
(2)替代原則:替代原則是指當(dāng)同時(shí)存在幾個(gè)效率相同的資產(chǎn)時(shí)，價(jià)格最低的資產(chǎn)需求最多。這是因?yàn)橐粋�(gè)有經(jīng)驗(yàn)的買(mǎi)家不會(huì)為一項(xiàng)資產(chǎn)支付比他在市場(chǎng)上找到的具有相同效用的替代品更多的錢(qián)。
(3)預(yù)期原則:預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，資產(chǎn)的價(jià)值不是根據(jù)過(guò)去的生產(chǎn)成本或銷(xiāo)售價(jià)格，而是根據(jù)未來(lái)收入的預(yù)期價(jià)值來(lái)確定的。資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值取決于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的未來(lái)效用或盈利能力。
被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值作為一個(gè)量客觀存在，人們對(duì)它的評(píng)價(jià)也是一個(gè)量。
第六節(jié)資產(chǎn)評(píng)估程序
一、資產(chǎn)評(píng)估程序的定義
資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的系統(tǒng)工作步驟。
狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序是從接受資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的委托開(kāi)始，到向委托人或關(guān)聯(lián)方提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)結(jié)束。
從廣義上講，資產(chǎn)評(píng)估程序從開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本事項(xiàng)開(kāi)始，到資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔結(jié)束。
1.明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本問(wèn)題；2.簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)協(xié)議；3.編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；4.資產(chǎn)調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；5.收集資產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)；6.評(píng)估和估計(jì)；7.編制并提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；8.將資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。
二，資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性
(一)資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量、維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證
(二)資產(chǎn)評(píng)估程序是相關(guān)當(dāng)事人對(duì)自查評(píng)估服務(wù)進(jìn)行評(píng)估的重要依據(jù)
(三)正確執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理維權(quán)的重要手段之一。
三.資產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容
(1)明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本事項(xiàng):1。委托方和相關(guān)方的基本情況。2.資產(chǎn)評(píng)估的目的。3.估價(jià)對(duì)象的基本情況。4.值類(lèi)型和定義。5.資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日。(資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估對(duì)應(yīng)的時(shí)間點(diǎn))6。資產(chǎn)評(píng)估的限制和重要假設(shè)。7.其他需要澄清的重要因素。
在明確上述資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)分析以下因素，確定是否承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目:(1)評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。(2)專業(yè)能力。(3)獨(dú)立性分析。
(二)簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)協(xié)議(相當(dāng)于委托合同)
1.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方名稱；2.資產(chǎn)評(píng)估的目的；3.資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象；4.資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日；5.出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的時(shí)間要求；6.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用范圍；7.資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)；8.雙方的權(quán)利、義務(wù)和違約責(zé)任；9.簽約時(shí)間；10.雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項(xiàng)。
(三)編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃
編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃應(yīng)考慮以下因素:1 .資產(chǎn)評(píng)估的目的和資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的狀況；2.資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度；3.估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)、行業(yè)特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)；4.資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目涉及的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、類(lèi)別、數(shù)量和分布情況；5.相關(guān)數(shù)據(jù)收集狀況；6.客戶或資產(chǎn)所有人過(guò)去提供的信息的經(jīng)驗(yàn)、完整性和可靠性、完整性和相關(guān)性；7.資產(chǎn)評(píng)估師的專業(yè)能力、經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)人員和助理人員。
(4)資產(chǎn)勘查和現(xiàn)場(chǎng)勘查(5)收集資產(chǎn)評(píng)估資料(6)評(píng)估和估算(7)編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(8)歸檔資產(chǎn)評(píng)估工作檔案。
四、履行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求(簡(jiǎn)稱)
1、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國(guó)家和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立健全資產(chǎn)評(píng)估程序制度。
2.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目和資產(chǎn)評(píng)估程序制度，確定并履行相應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估程序，不得隨意簡(jiǎn)化或刪除資產(chǎn)評(píng)估程序。
3.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)理和助理實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估程序。
4.如果由于資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的特殊性，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員不能或不能履行資產(chǎn)評(píng)估程序中的一個(gè)基本環(huán)節(jié)。我們應(yīng)該考慮這種情況是否會(huì)影響資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的合理性，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中明確披露這種情況及其對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。必要時(shí)，應(yīng)拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評(píng)估工作。
5.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在工作底稿中記錄資產(chǎn)評(píng)估程序的組織實(shí)施情況，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中披露重大資產(chǎn)評(píng)估程序的實(shí)施情況。
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